樓市調(diào)控一波未平，一波又起。新政效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方齊齊陷入濃厚的觀望氣氛中，成交量急劇下滑。

    然而，大量涌動(dòng)于樓市的資金仍在尋找投資渠道。據(jù)記者了解，在樓市調(diào)控環(huán)境下，市中心稀缺型的大戶型房源成為近期住宅市場(chǎng)交投亮點(diǎn)，另外大量資金也正涌向商鋪投資和海外置業(yè)。

    市中心大戶型交投火熱

    不同于樓市購(gòu)買(mǎi)熱情的整體下滑，高端市場(chǎng)中300平方米以上的大戶型房屋近期成交火爆。據(jù)德佑地產(chǎn)古北店分行經(jīng)理孫成平介紹，國(guó)慶長(zhǎng)假之后，他所在門(mén)店接待的客戶中，對(duì)300平方米以上的大戶型表示有購(gòu)買(mǎi)意向的明顯增多，較之前增加15%20%。

    古北二期中僅御翠豪庭、華麗家族、瑞士花園等幾個(gè)樓盤(pán)有300平方米以上的大戶型，且總量不超過(guò)50套。德佑地產(chǎn)古北店近期成交的一套御翠豪庭頂樓復(fù)式房，單價(jià)高達(dá)8.7萬(wàn)元/平方米，而該樓盤(pán)其他戶型單價(jià)僅5.6萬(wàn)元/平方米。孫成平表示，購(gòu)買(mǎi)高端大戶型的買(mǎi)家，不是購(gòu)置自用，就是作為長(zhǎng)期投資持有，市場(chǎng)上鮮有掛牌出售的，雖然只是小眾市場(chǎng)，但總體來(lái)看還是供不應(yīng)求。目前市場(chǎng)上有此類(lèi)稀缺房源掛牌，會(huì)很快被接盤(pán)。

    陸家嘴區(qū)域也是10月高端市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊。德佑地產(chǎn)濱江店分行經(jīng)理王凱告訴記者，10月份陸家嘴板塊成交的高端房屋主要是大戶型，僅世茂濱江花園一個(gè)樓盤(pán)，德佑地產(chǎn)門(mén)店半月內(nèi)就成交了6套。王凱同時(shí)表示，傳聞世博后浦東世博地塊將建成世界級(jí)的展覽中心，主要功能就是展示世界級(jí)的藝術(shù)瑰寶，將是世界上最大“博物館”；而陸家嘴板塊的樓盤(pán)中，只有極少數(shù)的大戶型可以稱(chēng)得上“一線江景房”，雖然單價(jià)貴很多，但是資金實(shí)力雄厚的高端客戶在“限購(gòu)”及“加息”的政策背景下，依然看好此類(lèi)房源的投資價(jià)值。

    “不論遇到什么樣的市場(chǎng)行情，投資客永遠(yuǎn)都是存在的。只不過(guò)，市場(chǎng)好的市場(chǎng)，人人都想買(mǎi)房子賺錢(qián)；而現(xiàn)在，市場(chǎng)上只剩下那些老牌投資客還在尋覓升值潛力大的優(yōu)質(zhì)房源。”一位經(jīng)營(yíng)市中心二手房中介業(yè)務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在樓市新政的調(diào)控作用下，仍有一些在樓市起伏中浸淫多年的老牌投資客，就等著在調(diào)控環(huán)境下“撿皮夾子”。

    據(jù)上海中原新天地分行經(jīng)理虞紅華介紹，該區(qū)域的投資客都屬于高端型投資客，常年跟蹤板塊內(nèi)的幾個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)，對(duì)房源的喜好比較“專(zhuān)一”，哪怕市場(chǎng)發(fā)生變化，也不會(huì)輕易將投資眼光轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域或是原本不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此番調(diào)控一出，并沒(méi)有影響他們的看房情緒，但在購(gòu)買(mǎi)時(shí)明顯謹(jǐn)慎了許多�！霸跇鞘姓{(diào)控中，投資客最喜歡淘房，撿皮夾子的心態(tài)明顯。不是性價(jià)比高的房源一般不會(huì)出手�！�

    德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究經(jīng)理蔣旭表示，在政策調(diào)控的背景下，市中心具有稀缺性的大戶型房源仍然交投旺盛，深層次原因在于土地政策。政府未來(lái)的大部分土地供應(yīng)都傾向于小戶型的保障性住房，市中心的大戶型房屋將越來(lái)越稀缺，而隨著社會(huì)財(cái)富的累積，需求就會(huì)越來(lái)越大，投資客們正是看到市中心大戶型房源未來(lái)巨大的投資價(jià)值，才會(huì)在此時(shí)出手。

    樓市資金涌向商業(yè)項(xiàng)目

    “4月中旬那一輪調(diào)控出臺(tái)時(shí)，商鋪成交出現(xiàn)明顯增加。此輪新國(guó)五條出臺(tái)后，雖然未明顯助推一手商鋪的成交，但目前仍有不少投資客將投資焦點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向商鋪。”上海中原項(xiàng)目經(jīng)理宋保民透露。據(jù)他介紹，近期該公司就成交了一筆商鋪投資大單，一群在上海某知名海鮮批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年、實(shí)力雄厚的閩南籍老板，到奉賢一商鋪?lái)?xiàng)目“掃鋪”，一口氣購(gòu)買(mǎi)了1500多萬(wàn)平方米商鋪。據(jù)了解，這些投資客之前也做過(guò)別墅等住宅投資，而現(xiàn)在則想進(jìn)入商鋪市場(chǎng)“抄底”。

    “隨著住宅市場(chǎng)慢慢回歸居住屬性，商業(yè)地產(chǎn)正在成為大眾投資者的關(guān)注重心�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師告訴記者，在今年調(diào)控新政影響下，商業(yè)地產(chǎn)的投資交易不但沒(méi)受到抑制，反而大有趨好之勢(shì)。

    漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年19月份，共成交商業(yè)面積173.3萬(wàn)平方米，17%的增長(zhǎng)率與今年調(diào)控氛圍下住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。供應(yīng)量同樣也較去年有大幅增加，183萬(wàn)平方米的總供應(yīng)量相比去年同期增加近25%。具體來(lái)看，今年以來(lái)商業(yè)月平均成交量為19.2萬(wàn)平方米/月，成為上海歷年以來(lái)的月成交量最高值。

    從4月份樓市新政開(kāi)始以來(lái)，商業(yè)市場(chǎng)每月的成交量都處于歷史高位，幾乎都已超過(guò)19萬(wàn)平方米，其中9月份達(dá)到了歷史最高值，成交了28.56萬(wàn)平方米。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮首先是由于供應(yīng)量大幅增加，并且其中大部分經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生了實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)換；其次是買(mǎi)方資金充裕，部分從住宅市場(chǎng)出來(lái)的投資者將資金投進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)。

    根據(jù)漢宇地產(chǎn)對(duì)全市商業(yè)成交情況分析，近郊主題性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于成長(zhǎng)潛力大、投資門(mén)檻低受到多數(shù)中小投資者青睞。今年前9個(gè)月，商業(yè)樓盤(pán)成交的前十名全部為外環(huán)外區(qū)域的主題性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，比如南匯迪士尼板塊的兩港裝飾城、奉賢的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)、航頭的億聯(lián)家居城等，主力成交面積30100平方米之間。以套數(shù)銷(xiāo)量冠軍兩港裝飾城為例，今年以來(lái)已經(jīng)成交近2000套，100萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)讓中小投資者頗為青睞。

    不過(guò)，上海中原商鋪部高級(jí)總監(jiān)陶翃告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)投資思路與住宅項(xiàng)目完全不同，投資回報(bào)周期、市場(chǎng)交易稅費(fèi)、資金投入量都有不同程度的差異，且需要一定的培育期。由于交易稅費(fèi)較高（至少是收益部分的30%60%），因此很少有投資者在購(gòu)入2、3年后就轉(zhuǎn)手賣(mài)出。從投資回報(bào)來(lái)看，一般成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率在5%8%，預(yù)計(jì)10-20年才能收回成本，一般年升值幅度在10%左右，這些都與投資住宅地產(chǎn)完全不同。尤其對(duì)于習(xí)慣于購(gòu)入住宅物業(yè)2-3年后增值就能超過(guò)50%的投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目需要長(zhǎng)期培育才能釋放價(jià)值，投資前須有資金和心理上的多重準(zhǔn)備。

    海外置業(yè)供需兩旺

    也有跡象顯示，在“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策的影響下，不少內(nèi)地投資者正紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)。在發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和投資需求后，海外樓盤(pán)來(lái)滬推介叫賣(mài)的也比比皆是。

    馬來(lái)西亞吉隆坡一豪宅項(xiàng)目來(lái)滬叫賣(mài)。似乎是針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房貸越收越緊的政策現(xiàn)狀，馬來(lái)西亞高達(dá)七成的貸款比例和4.3%的低貸款利率成為該項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。而幾乎同時(shí)來(lái)滬推介的還有泰國(guó)普吉島樂(lè)古浪豪華閣樓公寓項(xiàng)目，也把1-5年內(nèi)多種靈活付款方式和4%-6%的年投資回報(bào)率作為賣(mài)點(diǎn)。

    中國(guó)買(mǎi)家雄厚的資金實(shí)力和旺盛的投資需求是這些海外項(xiàng)目前來(lái)賣(mài)力吆喝的重要原因。據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查顯示，近年來(lái)許多富裕的中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家積極尋找海外投資。在加拿大華人聚集地溫哥華市西區(qū)（VancouverWest）與列志文市(Richmond)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)地買(mǎi)家占有相當(dāng)大的比重。在過(guò)去的幾年里，加拿大的購(gòu)房群體發(fā)生了明顯的變化，中國(guó)內(nèi)地的買(mǎi)家已經(jīng)成為加拿大房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的生力軍。另一方面，由于市場(chǎng)需求擴(kuò)大，加拿大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市也從上一季度的“謹(jǐn)慎”轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)樂(lè)觀的態(tài)度。

    高力國(guó)際的研究數(shù)據(jù)顯示，目前在溫哥華，有40%-50％的中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者選擇了預(yù)售項(xiàng)目，還有更高比例的購(gòu)房者傾向于溫哥華高價(jià)位的獨(dú)立屋。而多倫多是加拿大目前最大的公寓市場(chǎng)，有超過(guò)300個(gè)預(yù)售和不同階段的建設(shè)項(xiàng)目。中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者對(duì)新公寓開(kāi)盤(pán)特別熱衷，而多倫多公寓市場(chǎng)也成為他們的首選。此外，公寓的價(jià)格平均低于獨(dú)立屋，因此購(gòu)房者更易進(jìn)入公寓市場(chǎng)。再加上加拿大強(qiáng)大的租賃市場(chǎng)，確保了其投資的穩(wěn)定性。

    目前不少國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在價(jià)格周期的相對(duì)底部，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)的確是一個(gè)入市的很好機(jī)會(huì)。但海外置業(yè)不同于國(guó)內(nèi)置業(yè)，還存在諸多不可控因素。

    據(jù)記者了解，匯率風(fēng)險(xiǎn)是目前大多數(shù)海外置業(yè)者較為擔(dān)憂的。因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款期限都較長(zhǎng)，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，利率一定是有升有降，起起伏伏，貸款人會(huì)面臨還貸金額的不確定性。除此之外，海外置業(yè)除購(gòu)房款和一些手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等常見(jiàn)支出外，置業(yè)者還要弄清楚購(gòu)房后每年支付的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、物業(yè)費(fèi)等，也就是房屋的持有成本。在很多國(guó)家，持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)高，這是海外置業(yè)必須考慮的購(gòu)房成本。此外，對(duì)于不少承諾包租的海外項(xiàng)目，置業(yè)者也須慎重考慮。

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